Как продать квартиру с материнским капиталом в 2024 году: все возможные варианты

В статье подробно разберем, как продать квартиру с материнским капиталом в 2024 году: все возможные варианты, условия соблюдение прав детей, налог при продаже квартиры с материнским капиталом.

Как продать квартиру с материнским капиталом

В законе не сказано, что недвижимость, купленная на материнский капитал, невозможно продать. Эти операции должны проводиться в соответствии с законом, который обеспечивает поддержку семей с детьми. В нем подробно излагаются все обязанности родителей перед своими детьми, правила распоряжения любым имуществом своих детей.

В соответствии с законодательством родители, или лица, которые их заменяют, обязаны обеспечить своих детей всеми условиями для комфортного проживания и право на часть от общей жилплощади.

Важнее всего для родителей – это соблюсти все права детей, которые находятся под контролем опекунского совета. Все необходимые операции должны сопровождаться письменным разрешением соответствующих органов. После достижения совершеннолетия (18 лет), от них нужно получить согласие в письменном виде. Его нужно заверить у нотариуса.

В Таблице мы приводим документы необходимые для продажи квартиры с материнским капиталом.

С чего начать

Для начала нужно позаботиться о равносильном возмещении имущественных долей, которые предназначаются детям. В новом доме дети должны получить такие же права, как и в предыдущем.

Для выполнения этого условия, нужно заключить одновременно 2 сделки по продаже одной квартиры и купли новой.

Также возможны два варианта:

1. Первый – временно прописать детей в доме или квартире близких родственников. Это только пока не решится вопрос с жильем. Если сделка находится на стадии оформления, после внесения задатка в договоре можно указать детей в качестве собственников и прописать их доли в будущей квартире.
2. Второй – подписать предварительное соглашение по продаже квартиры и покупку новой, а также шаблон договора для опекунского совета.

Если оформляется договор дарения, также нужен шаблон для органов опеки.

Компенсация вместо новой квартиры

С разрешения органов опеки детям полагается денежная компенсация. Она должна в полной мере компенсировать стоимость их долей в квартире с учетом рыночной стоимости на момент совершения сделки.

В органы опеки подают заявление с подтверждением стоимости каждой доли, которая полагается детям по закону. После одобрения открываются банковские счета для хранения денежной компенсации за недвижимость.

Денежные средства можно хранить на накопительном или депозитном счету, которые разрешается заморозить до достижения 18 лет, либо с правом родителей и опекунов распоряжаться деньгами в интересах малолетних детей.

Условия продажи

Чтобы продать квартиру, она должна быть собственностью всех членов семьи в равных долях. Если квартира была оформлена на одного из родителей, прежде чем продавать, её нужно переоформить на всех членов семьи. Это можно сделать в течение полугода.

Если дети уже совершеннолетние, тогда от них нужно получить согласие. В том случае, если они не достигли 18 лет, то одобрение требуется от органов опеки.

Примерный перечень документов для опеки (в каждом регионе он свой)

1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его можно написать в органах опеки при очном посещении.
2. Паспорта родителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Если детям больше 10 лет — их согласие на продажу принадлежащей им доли в общей квартире
5. Правоустанавливающие документы на квартиру
6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
9. Отчет о рыночной стоимости имущества – можно заказать в любом агентстве по недвижимости.
10. Выписка из лицевого счета – можно получить в МФЦ или в ТСЖ.

После приобретения новой квартиры, детям необходимо выделить такие же доли, как и в прежней жилплощади. В некоторых случаях разрешено выделить меньшую часть, только если новые условия будут намного лучше прежних.

Кроме согласия опекунского совета требуется одобрение от представителей Пенсионного фонда.

Если для погашения разницы был оформлен кредит, тогда потребуется дополнительно предоставить разрешение от банка на продажу.

Распределение долей во вновь приобретенной квартире

Новая жилплощадь должна быть заранее подготовленной. Создать для детей в новом жилье такие же условия или на порядок лучше, чем на прежнем месте. А также новую квартиру нужно зарегистрировать в Государственном реестре.

Родители обязаны принести в опекунский совет все доказательства того, что интересы несовершенолетних детей не будут ущемлены.

По закону право на собственность разделяет между всеми членами семьи. Родители должны руководствоваться интересами детей. Поэтому все операции строго контролируются со стороны Государственных структур.

В случае развода родителей, доля детей остаётся прежней. Это право обеспечено законодательством России, согласно которому любой, кто был прописан в квартире, может претендовать на часть от её продажи.

Самым важным условием считается воссоздание комфортных условий в новом доме, который был куплен на средства от материнского капитала. В некоторых случаях разрешается купить квартиру или дом с меньшей квадратурой, если на это есть очень веская причина.

Например, если один из детей серьёзно заболел и ему необходимо лечение. При этом родителям полагается снизить свою долю в новой квартире, чтобы детям достались равные части.

✅Читайте здесь Что делать, если приставы заблокировали счета

Допустимые сроки совершения сделки

Продажу квартиры можно совершить в любое время. Обязательным условием является получение официального разрешения органов опеки. Без него нотариус не имеет права оформлять документы по сделке, а в Государственном реестре будет невозможным получить право на собственность.

Если в ЕГРН выдали справку, ее нужно в течение месяца (ровно 30 дней) предоставить опекунскому совету. А если за этот срок сделка не была завершена, нужно будет получить разрешение заново.

Налог на продажу

Платить не нужно

Если владеете квартирой более пяти лет, налог платить не нужно. Согласно законодательству России собственник квартиры, который владеет ею больше чем 3-5 лет, имеет право не платить налог и освобождается от сдачи декларации «3-НДФЛ».

Также не платят налог те семьи, которые успели оформить сделку за время единого периода. Или в случае, когда семья не имела возможности воспользоваться налоговым вычетом. Для того, чтобы разобраться в конкретном случае, нужно проконсультироваться со специалистами в данной сфере.

✅Как заработать на квартире читайте здесь

Платить нужно

При продаже квартиры, нужно платить налог в том случае, если жильё было в собственности продавца менее 3 лет (с 2016 г – до 5). Срок владения квартирой определяется от момента получения официальной выписки в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Срок считается по месяцам: тогда соответственно 36 – 60 месяцев. Если квартира приобретена до 2016 года, а срок владения был не больше, чем 3 года, то подойдут оба варианта налоговой системы.

Варианты расчета НДФЛ при продаже квартиры раньше 3х лет собственности

1. От официальной стоимости, которая указана в договоре, отнимается 1 млн. рублей налогового вычета. Это в том случае, если он полагается.
2. От стоимости по договору передачи недвижимости отнимается официальная цена, по которой была куплена квартира.

Оба варианта предполагают самостоятельную подачу декларации на применение налогового вычета. Это процедура не стандартна. Каждый налогоплательщик имеет право подать заявление и, если это возможно в конкретном случае, то его одобрят.

Если квартира была приобретена позже 2016 года, а в договоре купли-продажи указана цена намного больше 70% от её оценочной стоимости, налог можно оплатить по тем же схемам. При этом берётся за основу оценочная стоимость на начало года, когда были переоформлены права на владение квартирой.

Сумму налога рассчитывается следующими способами:

• От кадастровой оценочной стоимости отнимается 70% (1 млн. рублей), если это положено;
• Как минимум 70% от кадастровой стоимости. Это должно быть документально подтверждено на основе стоимости, за которую была куплена квартира.