Манипуляции с недвижимостью или как продать квартиру в ипотеке на законных основаниях

В жизни каждого из нас возникают различные ситуации. Совсем недавно у человека была работа, хорошая зарплата, квартира в ипотеке. Но, потеря работы оказывается несчастьем для многих. В результате становится невозможно продолжать привычный ритм жизни. Денег катастрофически не хватает. Невозможно оплачивать ипотечный кредит. Первое, что приходит на ум, как продать квартиру в ипотеке и можно ли это сделать, не нарушая закон.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

как продать квартиру в ипотеке

Заблуждения, которые существуют о невозможности реализации ипотечного жилья, ни чем не обоснованы. Однако, продажу следует выполнять основываясь на правила, которые установлены законом.

При этом продавцу следует знать, что реализовывать недвижимость он может только с разрешения кредитной организации. В противном случае сделка будет признана недействительной и недвижимость перейдет в собственность учреждения, выдавшего кредит.

Выполнить сделку можно используя способы:

  • Перед сделкой необходимо досрочно погасить ипотеку;
  • После погашения можно самостоятельно реализовать недвижимость;
  • При оформлении сделки привлекается кредитная организация;
  • Можно поступить проще, реализовать долговые обязательства.

Погашение займа произвести собственными средствами, если они имеются, или привлечь деньги покупателя. Для этого заключается предварительный договор, где оговаривается сумма задатка.

Он равен долгу продавца перед банком. После чего продавец этими средствами гасит кредит, получает справку об отсутствии задолженности. Снимается обременение.

Продавец с покупателем выходят на сделку. Оформляют документы. Остаток денежных средств покупатель передает продавцу после регистрации недвижимости.

Рекомендуется первый взнос за квартиру оформлять в виде задатка. Если сделка сорвется или продавец откажет в продаже. Он будет обязан вернуть полученные средства в двойном размере

Рассматривая вариант как продать квартиру в ипотеке самостоятельно. Следует придерживаться законодательства.

Стоимость недвижимости может быть дороже первоначальной. При самостоятельной реализации квартиры продавец не должен утаивать информацию о том, что она находится в залоге у банка. Если этого не сделать, то продавец может быть обвинен во влечении покупателя в аферу.

Порядок действий производится в следующей последовательности:

  • Клиент обращается в банк с заявлением о желании приобрести недвижимость;
  • Менеджеры кредитного учреждения подготавливают предварительный договор. Его заверяют у нотариуса;
  • В ячейку банка вносится сумма для погашения задолженности за ипотеку. В другую ячейку — остаток средств;
  • Банк снимает обременение с жилья;
  • В Росреестре оформляются документы;
  • После оформления банк и продавец получают доступ к средствам, размещенным в ячейках.

Можно оформить продажу квартиры через банк.

Сделка для продавца считается неудачной. Банки не заинтересованы в повышении цены. Им выгодно реализовать недвижимость по закупочной цене. Они заинтересованы в быстром возврате собственных средств.

 

 

Процедуру поиска клиента и документами занимаются менеджеры кредитной организации. Покупатель размещает средства в ячейках банка. После чего снимается обременение, и происходит реализация квартиры. При такой схеме продажи, продавцу остается только подписать документы.

Продажей долговых обязательств занимается организация, предоставившая ипотечный кредит. Заемщик подает заявление в банковское учреждение.

Подготавливает и предоставляет необходимый пакет документов. Работники учреждения проверяют наличие и достоверность представленных сведений. После одобрения, выполняется оценка жилья.

Производится перерегистрация долга. Все работы по составлению и регистрации необходимых бумаг выполняют работники организации. Переоформление ипотеки может выполнять и другая организация.

Ипотечный кредит в этом случае переводится на банк, который принимает на себя обязательства по переуступке долга.

Эта схема выгодна для заемщика. Но не все кредитные организации разрешают перекредитование.  Некоторые банки применяют штрафные санкции, которые имеют высокие проценты. В этом случае становится невыгодно проводить сделку.

Реализуя недвижимость, которая находится в собственности менее трех лет, по цене выше первоначальной, продавец обязан выплатить налог 13% от суммы превышения. Если продажа осуществляется через 3 года, то налог не платится.

Приобретенную квартиру в новостройке продать гораздо сложнее. Продавец должен перечитать договор ипотеки. Обратить внимание на разрешение отчуждения квартиры. Зачастую банк устанавливает ограничения. Продажа квартиры запрещена в течение трех лет после постройки или на весь период ипотеки. Такую недвижимость нельзя продавать на этапе строительства.

Банком могут быть установлены в кредитном договоре и другие ограничения. Так некоторые учреждения запрещают продажу, если квартира находится менее 5 лет в собственности.

Ипотечный кредит с материнским капиталом

Жилое помещение, купленное с использованием материнского капитала, можно продать. Что становится актуальным, если в семье появился еще один ребенок и требуется купить другую улучшенную жилплощадь.

Но имеются ограничения. Реализовать жилплощадь возможно после достижения 18 летнего возраста всех детей. Однако, существуют обстоятельства, когда требуется улучшить жилищные условия.

Так при рождении второго или последующих детей. За разрешением следует обратиться в социальную службу. Перед одобрением сделки, работники попечительства должны убедиться, что интересы малолетних детей не будут ущемлены.

При этом они должны убедиться:

  • Вновь приобретаемая недвижимость, должна быть не меньше предыдущей. Обязательно с долей несовершеннолетнего;
  • Приобретаемая недвижимость отвечает всем необходимым санитарным нормам. Условия жизни не хуже чем в предшествующей квартире, а площадь соответствует нормам на человека.

Если условия не будут соответствовать установленным нормам, работники опеки вправе отказать заявителю.

Для получения разрешения, в социальную службу предоставляют пакет документов:

  • Удостоверения личности родителей, если дети имеют возраст 14-18 лет, то и на подрастающее поколение;
  • Свидетельства о рождении;
  • Справку стоимости квартиры;
  • Документы, подтверждающие наличие и собственность объекта;
  • Информацию об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Получив согласие на реализацию недвижимости с материнским капиталом, родители должны совершить сделку в течение трех месяцев. Иначе справка будет не действительна. Если продажа не будет произведена в срок, то справку потребуется оформлять заново.

Поэтому, прежде чем обращаться в органы опеки, производят поиск нового жилья. Оно должно отвечать требованиям проживания в нем несовершеннолетних. Работники социальной службы проверяют новую квартиру на соответствие нормам проживания.

После одобрения, родители могут продать ипотечную квартиру, приобретенную за средства материнского капитала следующим способом:

  • Покупатель погашает полностью оставшийся долг по ипотеке. Заключается сделка купли-продажи. Родители, продавшие недвижимость, получают разницу от стоимости жилья и погашения займа;
  • Если банком и клиентом достигнуты соглашения о приобретении квартиры без погашения долга, то все долги переходят на нового владельца. О чем составляется дополнительное соглашение покупателя с банком.

При этом соблюдаются обязательства. Новая недвижимость должна быть комфортабельнее прежнего. Нормы проживания соответствовать регламенту.

А квартира оформляется на правах собственности между членами семьи, и в ней должен быть прописан ребенок. Это одно из основных условий приобретения недвижимости за мат капитал. Реализация должна производиться одновременно с покупкой нового жилья.

Военный ипотечный кредит

Продажа квартиры по ипотеке

У военнослужащих возникают обстоятельства, при которых им необходимо знать, как продать квартиру в ипотеке. Обременение на такое жилье снимается после полной выплаты по займу и достижению 20 лет службы.

 

 

Продажа недвижимости по военной ипотеке возможна по следующей схеме:

  • Для снятия обременения продавцу необходимо уведомить не только кредитную организацию, но и Росвоенипотеку;
  • При этом банк указывает суму долга ипотечной недвижимости;
  • Гасится задолженность;
  • Банк снимает обременение;
  • Росвенипотека представляет документ, подтверждающий собственность;
  • Реализация выполняется обычным способом.

Приобретенное жилье по целевому ипотечному кредиту находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны.

Для погашения военной ипотеки можно использовать материнский капитал.

Ипотечный кредит с двумя и более собственниками

При ипотечном кредите учитывают обстоятельство – когда был оформлен кредит. Если его брал один из супругов до возникновения отношений и погасил самостоятельно. То он и является единственным владельцем жилья.

Если кредит был взят после свадьбы, то второй член семьи является созаемщиком. А значит, претендует на равную долю, если при оформлении документов не оговорено другое.

Часто оформляется ипотека на двоих или более лиц с целью инвестирования средств. При этом они в равной степени могут претендовать на собственность.

Банки не предъявляют требований к родству, а законом оно не оговаривается. Это могут быть супруги, совершеннолетние дети, родственники или партнеры по бизнесу.

Заемщик и созаемщик несут одинаковую ответственность перед кредитной организацией. В этом случае рекомендуется, при оформлении ипотечного кредита, в банковских документах, четко прописать обязательства созаемщиков. Они должны регламентировать действия, при невозможности оплаты по займу одним из заемщиков. Если один из них не кредитоспособен, то он имеет право продать долю другому. Если второй собственник против, то продать квартиру практически невозможно.

Проще обстоит дело при оформлении родственного займа. В этом случае наследуется не только имущество, но и долговые обязательства. Банки охотно предоставляют такие кредиты. При разводе супругов, недвижимость делится поровну. Один из супругов, по соглашению сторон, может выкупить свою долю у другого.

Сложнее получить ипотеку при гражданском браке. Кредитные организации неохотно рассматривают такие варианты.

ТОП-3 способа продать квартиру в ипотеке (сменить собственника)

Реализация недвижимости, которая находится в ипотеке, обычным способом невозможна. Поэтому возникает вопрос, как продать квартиру в ипотеке в 2019 году. Рассмотрим три способа, которые позволяют произвести продажу недвижимости с обеспечением законным способом.

Способ №1: Погасить досрочно ипотечный кредит

Это один из простых способов. Однако, банки неохотно дают разрешение на досрочное погашение, т.к. им это невыгодно. Для получения разрешения на погашение указывается причина.

Она должна быть достаточно веская. После чего производится расчет остатка по ипотеке. Вносятся необходимые средства в банк. При этом заемщик должен иметь необходимую сумму для погашения долга.

Если он таковой не располагает, то ему необходимо найти клиента, который имеет необходимые наличные средства. Оформляется договор, в котором указывается сумма залога, равная долгу. Гасится задолженность по ипотеке.

Банк дает разрешение на продажу (снимает обременение). После чего недвижимость реализуется в обычном порядке. Оформляется договор купли-продажи. Происходит перерегистрация собственности в Росреестре. Выполняется окончательный расчет с продавцом.

Способ №2: Выплатить долг за квартиру перед банком в счет дохода от продажи

Часто заемщику некогда заниматься реализацией жилья. В это случаи все операции производятся работниками банка. При этом кредитная организация забирает сумму долга, необходимую для погашения кредита.

Особенность заключается в том, что продавец не участвует в сделке. Все документы оформляются работниками учреждения без риэлтора. Они находят покупателя, оформляют документы, и получают денежные средства.

Оформляют разрешение на продажу, и передают документы на регистрацию. Деньги помещаются в банковскую ячейку. Продавцу остается только поставить свою подпись на документах.

Банк забирает денежные средства, необходимые для погашения кредита. Оставшуюся сумму выплачивают продавцу. Эта схема имеет недостаток.

Банку выгодно сделку провести как можно быстрее. Поэтому цена квартиры будет равна ее первоначальной стоимости, что не выгодно продавцу.

Способ №3: Продать недвижимость совместно с задолженностью перед банком

Одна из распространенных схем реализация недвижимости с задолженностью перед банком. По-другому эта схема называется продажа квартиры с обременением.

При продаже вместе с жильем передаются ипотечные обязательства прежнего хозяина новому. Они оформляются на тех же условиях или пересматриваются в сторону уменьшения.

Это зависит от нового приобретателя и его кредитной истории. Такая покупка выгодна покупателю, т.к. кредитная организация часто реализует недвижимость по заниженной цене.

Квартиру можно купить ниже себестоимости. Банки при продаже преследуют свою выгоду, им нужно быстрее реализовать помещение.

Поэтому они продают ее гораздо дешевле. При условии оформления ипотеки в другом банке, можно взять заем в другой кредитной организации на погашение кредита.

Какие документы необходимы при продаже?

Реализовать недвижимость, приобретенную в ипотечный кредит

Перед началом сделки продавцу необходимо подготовить пакет документов.

При этом каждая сделка с ипотечной квартирой требует определенного набора деловых бумаг:

 

 

  • Паспорта всех участников сделки. Если в сделке участвуют дети до 14 лет, представляется свидетельство о рождении;
  • Справка, которая подтверждает права собственности продавца. А само жилье не обременено обязательствами (выписка ЕГРН);
  • Технический паспорт на жилую площадь. Его получают в БТИ;
  • Справку из паспортного стола или выписку из домовой книги. В ней указываются сведения о прописанных людях на момент сделки. Таковых не должно быть;
  • Информация от ТСЖ о задолженности по коммунальным услугам, они должны отсутствовать;
  • При наличии несовершенных детей у продавца, должно быть оформлено разрешение от органов опеки. Его выдают при условии переезда в другую квартиру с лучшими условиями проживания;
  • Если квартира приобретена супругами в браке, требуется согласие обеих сторон. Даже если они находятся в разводе. Согласие оформляется у нотариуса;
  • В банк предъявляется оценочная стоимость жилья. Ее производят организации, имеющие государственную лицензию. Обычно работники банка сами рекомендуют такие организации.

После грамотного оформления документов, у участников сделки не возникнут вопросы, как продать квартиру в ипотеке. При оформлении продажи квартиры доверенным лицом. Он должен действовать по генеральной доверенности.

Этапы продажи

Чтобы продать квартиру без риска, сделку оформляют через банк. Так же можно свести риск к минимуму, продавая недвижимость через риэлтора. Каждая реализация недвижимости производится по своему. Рассмотрим основные положения.

Схема сделки производится по следующему алгоритму:

  • Прежде всего, необходимо получить одобрение сделки банком;
  • Работники кредитного учреждения рассчитывают оставшуюся задолженность по кредиту;
  • Продавец вносит недостающую сумму в банк. Это могут быть собственные средства, заемные у покупателя. Они помещаются в банковскую ячейку. Вторую часть денег, предназначенную продавцу, помещают в другую ячейку;
  • Оформляется договор купли-продажи. Передают его в Росреестр для регистрации;
  • После регистрации происходит передача денежных средств участникам сделки. Или покупатель подписывает залоговые обязательства на себя. В этом случае первая часть денег не взимается;
  • Банк передает право собственности на недвижимость покупателю;
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

На этом сделка считается завершенной.

Согласование потенциальной сделки с банком

 

 

Не смотря на заверения банковскими служащими о возможности досрочного погашения ипотеки, банки на это идут неохотно. Им выгодно получить проценты за пользование кредитом.

Поэтому, если ипотека оформлена в ВТБ или Сбербанке, получить согласие на продажу будет сложно. Перед обращением необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В нем может быть пункт.

При досрочном погашении ипотеки, заемщик обязан полностью выплатить проценты. Или указываются штрафные санкции, которые сводят на нет предполагаемую продажу. Для того чтобы банк дал согласие должна быть весомая аргументация.

Например, рождение ребенка и в связи с этим необходимо приобрести другую квартиру. Банк охотнее выдает разрешение, если недвижимость продается с небольшим остатком срока по ипотеке.

С какими проблемами можно столкнуться?

Приобретая или продавая ипотечную квартиру, у участников сделки могут возникнуть проблемы. Банк будет противиться реализации. Без его разрешения невозможно совершить операцию.

Продавец может оказаться недобросовестным. Получив денежные средства прекратить продажу. Могут возникнуть обстоятельства непредвиденной силы. Например, смерть одного из участников сделки и т.п.

Каковы риски продавца?

В этом случае продавец имеет преимущества. Он ничем не рискует. За него все документы оформляют работники банка, риэлтор или проверяет нотариус. Единственным риском является понижение оценочной стоимости квартиры.

К неудобствам можно отнести необходимость оплачивать налог на доход, если квартира была в пользовании менее трех лет и цена продажи выше покупной.

Каковы риски покупателя?

Покупатель рискует гораздо больше. Приобретение жилого помещения изъятого по решению суда может быть оспорено. Иногда суд принимает сторону пострадавшего.

В этом случае сделка признается недействительной. Квартира возвращается истцу. В жилом помещении могут быть прописаны недееспособные люди или несовершеннолетние дети.

Их выселить невозможно — не позволяет закон. Приобретая квартиру на банковском аукционе, можно существенно сэкономить. Но и риск получить головную боль, высоки.

Банк проводит сделку, при этом он не гарантирует выселение предыдущего жильца. Его выселение целиком ложится на нового собственника. Придется судиться, что оказывается тяжелым делом. При этом не факт, что суд примет сторону нового собственника.

Совет! Если вы продадите вашу ипотечную недвижимость и через некоторое время приобретете новую, но не забывайте, что каждый российский гражданин имеет право на возвращение имущественного налогового вычета. Подробнее о данной процедуре вы можете прочесть здесь.


Как продать квартиру в ипотеке не нарушая закона. Эта проблема волнует многих заемщиков. Они бояться, чтобы их не обманули. И в этом они правы, т.к. основные мошеннические схемы происходят с недвижимостью.

Поэтому, все процедуры реализации или покупки следует выполнять через служащих банков. Также можно привлечь риэлтора и нотариуса. В этом случае риски сводятся к минимуму.

Однако, не следует полагаться только на привлеченных специалистов. Рекомендуется самому изучить правоустанавливающие документы. Запросить состав семьи и получить справку о проживающих людях на этой площади.

Таким образом, можно снизить риски до минимума. Следует действовать строго в рамках закона, так можно обойти подводные камни.

Рейтинг
( 6 оценок, среднее 5 из 5 )
Комментарии: 1
  1. Сергей Аксаков

    Учитывая то, что множество людей имеют ипотеки в нашей стране, то считается, что продать квартиру с ипотекой невозможно, статья очень поможет тем, кто хочет произвести подобные операции со своей ипотечной квартирой.

Добавить комментарий